Legionellenprüfung: Pflicht für Vermieter, Fristen und was bei Grenzwertüberschreitung passiert
Vermieter mit zentraler Warmwasseranlage ab 400 Liter Speicher müssen alle 3 Jahre eine Legionellenprüfung durchführen lassen. Dieser Fachartikel erklärt die Trinkwasserverordnung 2023, den Maßnahmenwert von 100 KBE, die Kosten und den Stufenplan bei positivem Befund — inklusive Vermieterpflichten und Präventions-Checkliste.
- Prüfpflicht alle 3 Jahre für Vermieter mit zentraler Warmwasserbereitung ab 400 Liter Speicher (§ 31 TrinkwV 2023).
- Grenzwert: 100 KBE/100 ml — bei Überschreitung Sanierungspflicht mit Meldung an das Gesundheitsamt.
- Kosten: 115–300 € pro Prüfung (je nach Gebäudegröße), 5.000–50.000 € bei Sanierungsbedarf.
- Gesundheitsamt informieren bei Werten über 10.000 KBE — Duschverbot und Nutzungseinschränkung möglich.
Was sind Legionellen und wie gefährlich sind sie?
Jährlich erkranken in Deutschland rund 4.000 Menschen an der Legionärskrankheit — einer schweren Lungenentzündung durch Legionella pneumophila (Quelle: Robert Koch-Institut). Übertragen wird die Erkrankung über feine Wassertröpfchen (Aerosole) aus Duschen, Klimaanlagen oder Kühltürmen.
Die Legionärskrankheit
- Symptome: Fieber (39–40 °C), trockener Husten, Kopfschmerzen, Schüttelfrost, Atemnot
- Inkubationszeit: 2–10 Tage nach Exposition
- Sterblichkeitsrate: Bis zu 15 % unbehandelt, 1–5 % mit Antibiotika-Therapie
Besonders gefährdet
Menschen über 65 Jahre, Raucher, Personen mit geschwächtem Immunsystem, Patienten in Krankenhäusern und Pflegeheimen.
| Bedingung | Kritischer Wert | Auswirkung |
|---|---|---|
| Temperatur | 20–45 °C (optimal 35 °C) | Schnelle Vermehrung in diesem Bereich |
| Stagnation | Wasser über 48 h nicht bewegt | Vermehrung bis 1.000-fach möglich |
| Biofilm | Schleimige Schicht in Rohren | Legionellen verstecken sich, schwer zu eliminieren |
| Nährstoffe | Mineralien, organische Substanzen | Fördern die Vermehrung |
Gesetzliche Grundlage: Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023)
Die Trinkwasserverordnung 2023 regelt in § 31 die Untersuchungspflicht. Betreiber von Warmwasseranlagen müssen prüfen lassen, wenn:
Anlagen unter Untersuchungspflicht
- Warmwasserspeicher mit Inhalt über 400 Liter
- Warmwasserleitungen mit Inhalt über 3 Liter zwischen Speicher und Entnahmestelle
- Anlagen, aus denen Wasser an die Öffentlichkeit oder zu mehreren Wohnungen abgegeben wird
- Duscheinrichtungen und andere Stellen mit Aerosolbildung
Ausnahmen (nicht untersuchungspflichtig)
- Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Fremdenverkehr
- Anlagen mit Durchlauferhitzern (unter 3 Liter Inhalt)
- Anlagen mit Boilern (unter 400 Liter)
- Reine Kaltwasserleitungen
Wer muss Legionellenprüfungen durchführen lassen?
Die Untersuchungspflicht hängt von Gebäudetyp und Anlagenart ab. Die Verantwortung liegt stets beim Betreiber oder Eigentümer.
| Gebäudetyp | Prüfpflicht | Intervall | Verantwortlicher |
|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus (Miet) | Ja, bei zentraler WW-Anlage | Alle 3 Jahre | Vermieter/Eigentümer |
| Schulen, Kindergärten | Ja, immer | Jährlich | Träger/Schulleitung |
| Krankenhäuser, Pflegeheime | Ja, immer | Jährlich oder häufiger | Betreiber |
| Hotels, Pensionen | Ja, immer | Jährlich | Hoteleigentümer |
| Bürogebäude, Gewerbe | Ja, bei WW-Erzeugung | Alle 3 Jahre | Betreiber |
| Freizeitbäder, Wellness | Ja, immer | Jährlich oder häufiger | Betreiber |
| Ein-/Zweifamilienhaus | Nein | Keine | Keine |
Pflicht für Vermieter
Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasseranlage sind verpflichtet, regelmäßig Legionellentests durchzuführen. Dies kann nicht auf Mieter abgewälzt werden. Bei Nicht-Einhaltung: Bußgelder bis 25.000 €.
Prüfintervalle und Häufigkeit
Die Prüfintervalle richten sich nach Nutzungsart und Risikoprofil des Gebäudes.
Gewerblich genutzte Anlagen (Büros, Betriebe)
- Regulär: Alle 3 Jahre
- Bei positivem Befund: Wiederholung nach 3 Monaten, dann ggf. wöchentlich
- Nach Sanierung: Innerhalb 3 Wochen
Öffentlich genutzte Anlagen (Schulen, Kliniken, Hotels)
- Regulär: Jährlich
- Bei positivem Befund: Monatlich oder häufiger bis Normalisierung
Technischer Maßnahmenwert: 100 KBE/100 ml
Die Trinkwasserverordnung definiert 100 KBE (Koloniebildende Einheiten) pro 100 ml als technischen Maßnahmenwert. Bei Überschreitung müssen sofort Maßnahmen eingeleitet werden.
Sofortmaßnahmen bei Überschreitung
Bei über 100 KBE/100 ml: Unverzüglich dem Gesundheitsamt melden, Nutzer informieren, betroffene Zapfstellen sperren, thermische Desinfektion (80 °C, 60 Minuten) oder chemische Desinfektion einleiten, Kontrolltests alle 3 Monate bis Normalisierung.
Probenahmeablauf und Laboranalyse
Eine ordnungsgemäße Legionellenprüfung folgt dem Standard nach DIN EN ISO 19458:
Phase 1: Planung
Anlagenschau, Festlegung von mindestens 3 Probenahmestellen (Vorlauf, Rücklauf, entferntester Punkt), Temperaturmessung.
Phase 2: Probenahme
Sterile Behälter mit Konservierungsmittel, mindestens 1 Liter pro Probe, Transport in Kühlbox (4–6 °C), maximale Transportzeit 4 Stunden.
Phase 3: Laboranalyse
Kultivierung bei 37 °C auf Spezialnährmedien, mindestens 10 Tage Inkubation, Artbestimmung und KBE-Zählung.
Phase 4: Ergebnis
Unter 100 KBE = unauffällig. 100–1.000 KBE = Optimierung empfohlen. Über 100 KBE = Sofortmaßnahmen nach TrinkwV.
Kosten einer Legionellenprüfung
Die Kosten setzen sich aus Laboranalyse (20–50 €/Probe) und Probenahme mit Anfahrt (25–50 €) zusammen.
Kleines Bürogebäude
115 €
3 Proben + Anfahrt
Mehrfamilienhaus
140–160 €
3–4 Proben + Anfahrt
Hotel / Krankenhaus
350–550 €
10–15 Proben + Anfahrt
Sofortmaßnahmen bei positivem Befund
Werden Legionellen über dem Schwellenwert nachgewiesen, greift ein mehrstufiger Handlungsablauf — Verzögerung gilt als Verstoß gegen die Betreiberpflichten.
Stufenplan
- Stufe 1 (24 h): Gesundheitsamt benachrichtigen, Nutzer informieren, Dokumentation bereitstellen
- Stufe 2 (sofort): Betroffene Zapfstellen sperren, Duschen außer Betrieb, nur Kaltwasser
- Stufe 3: Thermische Desinfektion (80 °C, 60 min an allen Entnahmestellen) oder chemische Desinfektion mit Chlordioxid
- Stufe 4: Kontrollprobe nach 2–3 Wochen, monatliche Kontrollen bis Normalisierung
Kosten einer Komplettsanierung: 5.000–50.000 € je nach Anlagengröße und Befallgrad.
Technische Prävention: Warmwasseranlage richtig betreiben
Legionellen lassen sich durch korrekte Betriebsweise wirksam verhindern. Die wichtigsten Maßnahmen:
| Maßnahme | Erforderlicher Wert | Begründung |
|---|---|---|
| Warmwassertemperatur | Speicher ≥65 °C, Entnahme ≥55 °C | Bei 60 °C werden Legionellen abgetötet |
| Zirkulation | Kontinuierlich mit ≥50 °C | Verhindert Stagnation und Abkühlung |
| Spülungen | Mindestens wöchentlich | Bricht Biofilm auf, spült Keime aus |
| Thermische Desinfektion | Halbjährlich, 80 °C für 60 min | Eliminiert Legionellen in der gesamten Anlage |
| Totstränge vermeiden | Alle Leitungen durchströmt | In Totsträngen stagniert Wasser |
| Wartung und Inspektionen | Jährlich technische Inspektion | Früherkennung von Mängeln |
Betreiber-Checkliste zur Legionellen-Prävention
- Thermometer kontrolliert: Speicher ≥65 °C, Vorlauf ≥60 °C, Rücklauf ≥55 °C?
- Zirkulation läuft permanent während Betriebszeiten?
- Wöchentliche Spülungen durchgeführt und dokumentiert?
- Thermische Desinfektion (80 °C, 60 min) halbjährlich durchgeführt?
- Keine Totstränge (blind endende Rohre) vorhanden?
- Filter und Düsen regelmäßig gereinigt?
- Wartungsprotokoll aktuell und vollständig?
- Legionellenprüfung im erforderlichen Intervall durchgeführt?
Legionellenprüfung in Mietwohnungen: Pflichten des Vermieters
Vermieter tragen die volle Verantwortung. Die Kosten für Legionellentests und Anlagenoptimierung sind Erhaltungsaufwendungen (nicht Betriebskosten) und können nicht auf Mieter umgelegt werden.
Vermieterpflichten nach TrinkwV 2023
- Untersuchungspflicht: Bei zentraler Warmwasseranlage alle 3 Jahre
- Prüfung beauftragen: Bei akkreditiertem Labor
- Unterlagen führen: Prüfberichte und Wartungsunterlagen 5 Jahre aufbewahren
- Bei Befund: Gesundheitsamt und Mieter unverzüglich informieren
- Sofortmaßnahmen: Desinfektion, Spülungen, Wartung einleiten
Haftung bei Nichtbeachtung
Vermieter, die keine Legionellentests durchführen oder notwendige Maßnahmen unterlassen, können zivil- und strafrechtlich verfolgt werden. Haftungsansprüche bei Erkrankung von Mietern können erheblich sein.
Gesundheitsgefahr: Grenzwertüberschreitung
Bei Werten über 10.000 KBE/100 ml besteht akute Gesundheitsgefahr. Das Gesundheitsamt kann ein sofortiges Duschverbot verhängen. Vermieter haften für Gesundheitsschäden bei versäumter Prüfpflicht.
Häufig gestellte Fragen zur Legionellenprüfung
Gewerblich und öffentlich genutzte Gebäude mit Warmwassererzeugung (Speicher > 400l, Leitungen > 3l): Schulen, Kitas, Krankenhäuser, Hotels, Bürogebäude, Mehrfamilienhäuser. Nicht betroffen: Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Fremdenverkehr, reine Durchlauferhitzer. Ausnahmen bestätigen die Regel – im Zweifelsfall Gesundheitsamt fragen.
Gewerblich genutzte Anlagen: alle 3 Jahre. Öffentlich genutzte Anlagen (Schulen, Kliniken, Hotels): jährlich. Nach positivem Befund: alle 3 Monate bis zur Normalisierung. Nach Sanierungen: innerhalb 3 Wochen. Die genauen Anforderungen sind in der Trinkwasserverordnung § 31 definiert.
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE/100ml (Koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter). Dies ist die maximal zulässige Konzentration von Legionellen im Wasser. Überschreitungen erfordern Sofortmaßnahmen: Meldung ans Gesundheitsamt, Nutzungseinschränkung, thermische oder chemische Desinfektion, monatliche Kontrolltests bis Normalisierung.
Laborkosten: 20–50€ pro Probe, mindestens 3 Proben erforderlich = 60–150€. Anfahrtskosten für den Probenehmer: 25–50€. Gesamtkosten für eine komplette Prüfung: 85–200€. Bei größeren Objekten mit mehr Probenahmestellen können die Kosten höher ausfallen.
Warmes Wasser immer ≥60°C halten (im Speicher ≥65°C), kontinuierliche Zirkulation mit ≥50°C, wöchentliche Spülungen, thermische Desinfektion halbjährlich (80°C für 60 min), Vermeidung von Totsträngen, regelmäßige Inspektionen und Wartung. Mit diesen Maßnahmen wird eine Vermehrung von Legionellen wirksam verhindert.
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Hinweis: Dieser Fachartikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung durch akkreditierte Prüflabore und Sachverständige für Trinkwasserhygiene. Die gesetzlichen Anforderungen variieren je nach Anlagentyp und Nutzung. Stand: <time datetime="2026-04-14">April 2026</time>.
Quellen und Normenverweise
- Trinkwasserverordnung (TrinkwV) — Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch. Aktuelle Fassung.
- DVGW W 551 — Trinkwassererwärmungs- und -leitungsanlagen: Technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums.
- VDI 6023 — Hygiene in Trinkwasser-Installationen: Planung, Ausführung, Betrieb und Instandhaltung.
- DIN EN 806-5 — Technische Regeln für Trinkwasser-Installationen: Betrieb und Wartung.